Evaluasi Bangunan dalam Perspektif Arsitektur: Audit Bangunan untuk SLF, Keamanan, Kesehatan, dan Kenyamanan

JAKARTA, inca-construction.co.id – Dalam praktik arsitektur, bangunan yang “bagus” bukan hanya yang rapi secara visual, tetapi yang berfungsi dengan baik dan aman dipakai sehari-hari. Karena itu, evaluasi bangunan menjadi bagian penting dari audit bangunan untuk memastikan gedung tetap layak, nyaman, sehat, dan mudah digunakan, sekaligus memenuhi persyaratan penerbitan/perpanjangan Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Indonesia berada di kawasan dengan tingkat kegempaan tinggi, sehingga audit tidak cukup berhenti pada kondisi tampak luar. Evaluasi perlu membaca performa bangunan secara menyeluruh—mulai dari fungsi ruang, keselamatan pengguna, hingga keandalan struktur. Secara regulasi, persyaratan keandalan bangunan mencakup keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan. Hasil pemeriksaan ini menjadi dasar penilaian kelayakan operasional gedung.

Pengertian dan Tujuan Evaluasi Bangunan

Evaluasi bangunan adalah rangkaian pemeriksaan untuk mengetahui kondisi aktual gedung dan kesesuaiannya terhadap fungsi, kebutuhan pengguna, serta ketentuan teknis dan administratif. Dalam perspektif arsitektur, evaluasi membantu memastikan bahwa ruang dan sistem bangunan tetap mendukung aktivitas, sekaligus meminimalkan risiko bagi penghuni maupun pengunjung.

Tujuan utama pemeriksaan kondisi gedung:

• Mengetahui tingkat keandalan bangunan terhadap beban statis dan dinamis

• Mengidentifikasi kerusakan atau deteriorasi pada komponen bangunan

• Memastikan kesesuaian fungsi gedung dengan peruntukannya

• Menilai kelayakan sistem proteksi kebakaran dan jalur evakuasi

• Memberikan rekomendasi perbaikan atau penguatan struktur

Manfaat pemeriksaan berkala bagi pemilik gedung:

• Mencegah terjadinya kecelakaan akibat kegagalan bangunan

• Memenuhi persyaratan legalitas penerbitan SLF

• Meningkatkan nilai jual atau sewa properti

• Mengoptimalkan biaya perawatan dengan deteksi dini kerusakan

• Menjamin keamanan dan kenyamanan pengguna gedung

Aspek yang Dinilai (Berbasis Kinerja Bangunan)

1) Keselamatan: Ruang Aman, Evakuasi Jelas, Sistem Berfungsi

Keselamatan adalah prioritas utama karena berhubungan langsung dengan perlindungan jiwa. Dari sisi arsitektur, keselamatan terlihat pada kemudahan evakuasi, keterbacaan jalur, dan keterpaduan sistem proteksi dengan layout bangunan. Dari sisi teknis, keselamatan juga memastikan keandalan struktur sebagai “tulang punggung” ruang.

Komponen struktur yang diperiksa:

• Kondisi kolom, balok, dan pelat lantai beton bertulang

• Kekuatan pondasi dan daya dukung tanah

• Sambungan struktur baja pada gedung bertingkat

• Kondisi dinding penahan dan retaining wall

• Kestabilan struktur atap dan rangka kuda kuda

Sistem proteksi kebakaran yang dinilai:

• Ketersediaan dan fungsi detektor asap dan panas

• Kondisi sprinkler dan hidran di setiap lantai

• Kelayakan jalur evakuasi dan tangga darurat

• Akses untuk kendaraan pemadam kebakaran

• Sistem alarm dan pencahayaan darurat

2) Kesehatan: Kualitas Ruang untuk Aktivitas Harian

Evaluasi juga menilai apakah bangunan mendukung kesehatan pengguna melalui kualitas udara, sanitasi, dan material yang aman.

Kriteria kesehatan yang diperiksa:

• Kualitas udara dalam ruangan dan efektivitas ventilasi

• Kecukupan pencahayaan alami dan buatan untuk aktivitas

• Sistem air bersih dan pembuangan air kotor

• Keamanan bahan bangunan dari zat berbahaya

• Pengelolaan sampah dan limbah gedung

3) Kenyamanan: Ruang yang Nyaman Dipakai, Bukan Sekadar “Ada”

Kenyamanan berkaitan dengan pengalaman pengguna saat berada di dalam gedung—bagaimana layout bekerja, bagaimana suara dan suhu terasa, serta bagaimana bangunan merespons aktivitas harian.

Kriteria kenyamanan yang dinilai:

• Tata ruang dan kesesuaian layout dengan fungsi

• Tingkat kebisingan dari luar maupun dalam gedung

• Kenyamanan termal meliputi suhu dan kelembaban

• Minimalisasi getaran yang mengganggu aktivitas

• Sirkulasi udara dan pencahayaan yang optimal

4) Kemudahan: Bangunan Mudah Dioperasikan dan Digunakan

Aspek kemudahan menilai apakah bangunan “mudah dipakai” oleh pengguna dan “mudah dikelola” oleh pengelola, termasuk kelancaran alur aktivitas dan operasional sistem bangunan.

Metode Evaluasi Bangunan Gedung

Metode dipilih sesuai kebutuhan dan tingkat kedalaman pemeriksaan—mulai dari pembacaan kondisi ruang secara visual hingga pengujian untuk memastikan mutu material.

Metodepemeriksaan visual:

• Pengamatan langsung terhadap retak pada elemen struktur

• Identifikasi korosi pada tulangan dan struktur baja

• Pengecekan deformasi atau perubahan bentuk komponen

• Pemeriksaan kondisi finishing dan arsitektur

• Dokumentasi fotografis kerusakan yang ditemukan

Pengujian non destruktif atau NDT:

• Hammer test untuk mengukur kekerasan beton

• Ultrasonic pulse velocity untuk menilai homogenitas beton

• Rebar locator untuk mendeteksi posisi tulangan

• Core drill test untuk pengambilan sampel beton

• Carbonation test untuk mengukur tingkat karbonatisasi

Evaluasi Bangunan Terhadap Beban Gempa

Karena Indonesia rawan gempa, evaluasi juga memastikan bangunan mampu merespons beban lateral akibat getaran seismik. Dari sudut pandang arsitektur, evaluasi gempa penting saat bangunan akan dipakai terus, direnovasi, atau dioptimalkan fungsinya—agar keputusan desain/perbaikan tetap aman.

Evaluasi gempa dilakukan berdasarkan standar SNI 1726 (SNI Gempa).

Parameter yang dinilai dalam analisis gempa:

• Periode natural struktur gedung

• Simpangan antar lantai atau drift ratio

• Distribusi gaya geser dasar pada setiap tingkat

• Konfigurasi struktur apakah beraturan atau tidak beraturan

• Daktilitas atau kemampuan struktur berdeformasi plastis

Tingkat kinerja struktur berdasarkan FEMA 356:

• Immediate Occupancy

• Damage Control

• Life Safety

• Collapse Prevention

• Limited Safety

(Standar seperti ASCE 41 sering digunakan sebagai referensi evaluasi seismik dan retrofit bangunan eksisting bila diperlukan.)

Regulasi Terkait Evaluasi Bangunan di Indonesia

Peraturan perundangan yang berlaku:

• Undang Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

• Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pelaksanaan UU Bangunan Gedung

• Permen PUPR Nomor 27 Tahun 2018 tentang Sertifikat Laik Fungsi

• SNI 1726 Tahun 2019 tentang Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa

• SNI 1727 Tahun 2020 tentang Beban Minimum untuk Perancangan Bangunan

Standar internasional yang sering digunakan:

• ASCE 41

• ATC 40

• FEMA 356

• FEMA 440

• IBC

Tahapan Pelaksanaan Evaluasi Bangunan

Tahap persiapan dan pengumpulan data:

• Mengumpulkan dokumen IMB atau PBG dan gambar teknis

• Mempelajari riwayat bangunan termasuk renovasi yang pernah dilakukan

• Menyiapkan peralatan pengujian dan formulir pemeriksaan

• Koordinasi dengan pemilik atau pengelola gedung

• Menyusun jadwal pelaksanaan pemeriksaan lapangan

Tahap pelaksanaan pemeriksaan:

• Observasi visual terhadap seluruh komponen bangunan

• Pengujian material menggunakan metode NDT yang sesuai

• Pengukuran dimensi aktual dan pengecekan kesesuaian dengan gambar

• Pemeriksaan sistem mekanikal elektrikal dan plumbing

• Dokumentasi lengkap berupa foto dan catatan temuan

Pihak yang Berwenang Melakukan Evaluasi Bangunan

Tenaga ahli yang dapat melakukan pemeriksaan:

• Pengkaji teknis bangunan gedung bersertifikat IPTB

• Konsultan manajemen konstruksi untuk bangunan baru

• Tim ahli bangunan gedung yang dibentuk pemerintah daerah

• Laboratorium terakreditasi untuk pengujian material

• Konsultan SLF yang terdaftar di instansi terkait

Kualifikasi yang harus dimiliki:

• Sertifikat keahlian di bidang arsitektur atau teknik sipil

• Pengalaman dalam pemeriksaan dan penilaian bangunan

• Pemahaman terhadap regulasi dan standar yang berlaku

• Kemampuan mengoperasikan peralatan pengujian NDT

• Izin Pelaku Teknis Bangunan dari pemerintah daerah

Dokumen Hasil Evaluasi Bangunan Gedung

Isi dokumen laporan pemeriksaan:

• Data umum bangunan meliputi nama, lokasi, dan fungsi

• Hasil kajian kesesuaian pelaksanaan dengan dokumen teknis

• Temuan kerusakan pada komponen struktur dan arsitektur

• Hasil pengujian material dan analisis laboratorium

• Rekomendasi perbaikan dan estimasi tingkat urgensi

Lampiran yang harus disertakan:

• Gambar as built drawing atau gambar terbangun

• Dokumentasi fotografis kondisi bangunan

• Hasil pengujian NDT dan laboratorium

• Perhitungan analisis struktur jika diperlukan

• Berita acara pemeriksaan kelaikan fungsi

Biaya dan Waktu Pelaksanaan Evaluasi Bangunan

Faktor yang mempengaruhi biaya:

• Luas lantai dan jumlah tingkat bangunan

• Jenis dan jumlah pengujian NDT yang dibutuhkan

• Kompleksitas analisis struktur yang diperlukan

• Lokasi gedung dan aksesibilitas untuk pemeriksaan

• Pengalaman dan reputasi konsultan yang dipilih

Estimasi waktu pelaksanaan:

• Pengumpulan data dan dokumen sekitar 1 hingga 2 minggu

• Pemeriksaan lapangan tergantung luas bangunan

• Pengujian laboratorium memerlukan 1 hingga 2 minggu

• Penyusunan laporan sekitar 2 hingga 4 minggu

• Total durasi berkisar 1 hingga 3 bulan untuk gedung menengah

Tips Mempersiapkan Evaluasi Bangunan

Persiapan dokumen yang diperlukan:

• Siapkan IMB atau PBG dan dokumen perizinan lainnya

• Kumpulkan gambar teknis termasuk as built drawing

• Sediakan laporan pemeliharaan dan perbaikan sebelumnya

• Siapkan dokumen pengawasan konstruksi untuk bangunan baru

• Lengkapi rekomendasi teknis dari instansi terkait

Persiapan kondisi gedung:

• Pastikan akses ke semua ruangan tersedia untuk pemeriksaan

• Bersihkan area yang akan diperiksa dari barang yang menghalangi

• Siapkan personel yang dapat mendampingi tim pemeriksa

• Informasikan jadwal pemeriksaan kepada penghuni gedung

• Pastikan sistem mekanikal elektrikal dapat diuji fungsinya

Kesimpulan

Dengan sudut pandang arsitektur, evaluasi bangunan adalah audit kinerja gedung untuk memastikan ruang berfungsi, aman, sehat, nyaman, dan mudah digunakan, sekaligus memenuhi persyaratan SLF. Pemeriksaan mencakup komponen arsitektur dan struktur, sistem proteksi kebakaran, serta penilaian terhadap beban statis–dinamis termasuk SNI Gempa. Pelaksanaan oleh tenaga profesional bersertifikat—melalui inspeksi visual dan pengujian NDT—akan menghasilkan rekomendasi perbaikan yang terarah sehingga bangunan tetap aman dan layak dioperasikan.

Baca juga konten dengan artikel terkait tentang: Arsitektur

Baca juga artikel lainnya: Arsitektur Digital: Revolusi Desain Bangunan Modern